Kaj je »kompenzacijsko stanovanje« ?

To je popolnoma novo stanovanje, katerega lastnik ni investitor, ki je naselje gradil, temveč izvajalec gradbeno-obrtniških del ali njegov podizvajalec. Ta je stanovanje pridobil »kompenzacijsko« (namesto plačila za izvedena dela ali dobavljene materiale).

Kupcu "kompenzacijskega" stanovanja pripadajo iste pravice kot kupcem ostalih stanovanj, saj ga pri tem ščiti Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb.

PREDNOSTI pri nakupu »kompenzacijskih stanovanj« so:

• INDIVIDUALNA OBRAVNAVA
  
  Medtem ko se kupce stanovanj v velikih naseljih obravnava »šablonsko« (skladno s količino prodajanih stanovanj), se kupce "kompenzacijskih stanovanj" obravnava individualno in posebej skrbno.



• MOŽNOST POGAJANJ IN DOGOVOROV
  
  Medtem ko poteka prodaja stanovanj v velikih naseljih po ustaljenih postopkih, so pri prodaji »kompenzacijskih stanovanj« možna pogajanja med prodajalcem in kupcem. Pogajanja so odvisna od trenutnega razmerja med ponudbo in povpraševanjem stanovanj, možna pa so:
  
  
  • glede manjših prilagoditev stanovanja željam kupca, predvsem, kadar so te prilagoditve v okviru dejavnosti prodajalca,
  • glede dodatne opreme stanovanja,
  • glede roka in načina plačila kupnine,
  • glede določenih stroškov, povezanih s prodajo,
  • izjemoma tudi glede cene.

Pred nakupom stanovanja iz »redne« ponudbe investitorja je torej smiselno preveriti ponudbo »kompenzacijskih stanovanj«.

Nakup stanovanja pridobljenega v kompenzaciji

VPRAŠANJE:

Zadnje čase je veliko govora o prodaji stanovanj, ki so jih podizvajalci še pravi čas uspeli kompenzirati za del svojih terjatev do glavnega izvajalca gradnje (investitorja). Na to temo je bil sredi aprila objavljen tudi zelo odmeven članek v enem izmed slovenskih pisanih medijev. Zanima me, kako rizičen je nakup t. i. "kompenziranega" stanovanja za fizično osebo (končnega kupca) od podizvajalca v primeru, da gre investitor (glavni izvajalec) v kratkem v stečaj? V tem primeru namreč obstaja zelo velika verjetnost, da je slednji že objavil prisilno poravnavo. Naj dodam, da je omenjeno stanovanje že pravnomočno vpisano v zemljiško knjigo na ime podizvajalca.

ODGOVOR:

Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) v 7. členu ureja t. i. načelo zaupanja v zemljiško knjigo in določa naslednje: »Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.« Povedano preprosteje, če je podizvajalec vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik, vi pa ne veste in ne morete vedeti, če je bilo npr. stanovanje preneseno na prodajalca z namenom oškodovanja (ostalih) upnikov glavnega izvajalca, potem ne bi smeli imeti težav. Podrobnejša analiza te zanimive tematike žal presega namen te rubrike.